Un ampio consenso di esperti concorda sul fatto che le restrizioni urbanistiche sulla costruzione di alloggi sono estremamente dannose e devono essere ridotte. In un recente Giornale cittadino articolo, l’economista di Harvard Edward Glaeser, probabilmente il principale studioso della nazione su questo argomento, descrive come il problema sia peggiorato negli ultimi anni, con l’inasprimento delle normative in molte aree:
Ta regolamentazione eccessiva dei mercati immobiliari americani iniziò nelle enclavi costiere, istruite e produttive della nazione. Nel tempo, tuttavia, le barriere alla costruzione si sono diffuse. I sobborghi Tony di Phoenix e Austin, che una volta lasciavano i loro costruttori liberi di costruire abbondanti alloggi a prezzi accessibili, ora sono diventati restrittivi quasi quanto l’space di Boston.
L’espansione delle normative sull’uso del suolo avrà un impatto duraturo sul costo delle abitazioni americane. La rete di restrizioni fa aumentare i prezzi limitando il numero di case che possono essere costruite e scoraggia lo sviluppo attraverso l’incertezza che crea. Poiché il processo di autorizzazione spesso consente solo piccoli progetti una tantum, i costruttori americani non possono sfruttare le economie di scala che hanno reso quasi tutti gli altri manufatti molto più convenienti.
Le conseguenze dei regolamenti sull’uso del suolo vanno oltre gli alti costi abitativi. Dal momento che le persone non possono permettersi di trasferirsi in aree che non edificano, i luoghi più produttivi d’America sono rimasti troppo piccoli. Il prodotto interno lordo della nazione è quindi inferiore a quello che potrebbe essere con un sistema abitativo più razionale, e la povertà troppo spesso viene congelata. Le bolle dei prezzi delle case sono più estreme quando anche lo inventory immobiliare è fisso, quindi il paese corteggia il caos finanziario rifiutandosi di rendere più facile la costruzione…
Mentre le coste sono state gli epicentri iniziali dell’eccesso di regolamentazione, il 61% dell’ovest non costiero e il 53% dell’est non costiero sono diventati sostanzialmente più regolamentati tra il 2006 e il 2018. Al contrario, il 34% dell’est non costiero e il 28% della regolamentazione ridotta dell’Occidente non costiero; Il 52% della Sunbelt è diventato più regolamentato e il 33% meno regolamentato…
In tutto il paese, i maggiori cambiamenti normativi sono stati osservati nelle dimensioni minime dei lotti e nel numero di entità necessarie per approvare qualsiasi cambio di zona. Nel 2006, il 28% delle comunità aveva un lotto minimo di un acro. Entro il 2018, il 39% delle comunità del campione aveva una dimensione minima del lotto superiore a un acro. La quota di comunità in cui un cambio di zona richiedeva l’approvazione di almeno tre entità è passata dal 22% al 45%.
Questo vizio della regolamentazione significa che la zonizzazione restrittiva non è più solo un problema per New York e San Francisco. I limiti normativi sulle nuove costruzioni fanno ora parte della vita in gran parte degli Stati Uniti, e questo ha effetti perniciosi che vanno ben oltre il semplice aumento dei prezzi….
Questa chiusura della frontiera metropolitana ha implicazioni macroeconomiche. Ancora una volta, limitare l’offerta di qualcosa che è richiesto renderà le bolle speculative molto più probabili e queste, se abbastanza grandi, possono avere un enorme impatto distruttivo quando scoppiano, come hanno fatto nel 2007…
Il secondo punto macroeconomico è che limitare la crescita delle abitazioni significa limitare il movimento dei poveri verso luoghi ricchi e produttivi. Nel corso della nostra storia, gli americani si sono spostati in cerca di opportunità economiche….. Quel processo di delocalizzazione è molto rallentato perché i poveri non possono comprare o affittare case nelle aree prospere del progresso tecnologico, come la Silicon Valley…
Anche le normative locali sull’uso del suolo rendono l’America più disuguale. Il mio collega Raj Chetty ei suoi coautori hanno prodotto un “atlante delle opportunità” che mostra dove i poveri americani hanno le migliori possibilità di crescere per avere successo. La loro misura primaria di opportunità è il reddito degli adulti dei bambini i cui genitori erano più poveri dei tre quarti dei loro coetanei al momento della nascita del bambino…. [L]Le normative sull’uso e l’uso sono più extreme nelle aree che offrono ai bambini poveri le maggiori opportunità economiche.
I dati citati da Glaeser sono allo stesso tempo convincenti e deprimenti. Mostra che il già grave problema della suddivisione in zone di esclusione sta peggiorando.
Se c’è spazio per l’ottimismo qui, è che la maggior parte degli studi citati da Glaeser sono stati condotti troppo presto per tenere conto della crescente ondata di riforme urbanistiche varate negli ultimi anni, come l’abolizione della zonizzazione unifamiliare nell’Oregon, una serie di delle recenti promulgazioni in California e Connecticut, e molto altro. Stati diversi come New York, Massachusetts, Utah, Montana e Virginia stanno attuando o prendendo in considerazione importanti riforme quest’anno. Il progresso sarà difficile, poiché ci sono potenti interessi “NIMBY” (“non nel mio cortile”) schierati contro di esso. Anche l’ignoranza pubblica dell’economia rilevante è un fattore.
Tuttavia, è degno di nota il fatto che vi sia un sostanziale movimento trans-ideologico per la riforma. Il punto di vista di Glaeser sulla questione ha molto in comune con quello di persone various come il governatore repubblicano della Virginia Glenn Youngkin e il senatore democratico delle Hawaii Brian Schatz, che di recente ha sostenuto la riforma nel Ardesia:
Come democratico, provengo da una lunga tradizione di progressismo basata sull’aiutare le persone. Ma una delle aree in cui penso che i Democratici abbiano torto, tradizionalmente, è che in realtà stiamo creando una carenza di ciò che diciamo di volere. Stiamo rendendo incredibilmente difficile la creazione di alloggi, e quindi ci scervelliamo su cosa fare al riguardo. E la soluzione è molto semplice, infatti. Dobbiamo rendere legale la costruzione di alloggi di ogni tipo.
Questo dovrebbe essere attraente per le persone che sono progressiste, perché abbiamo una massiccia carenza di alloggi a livello nazionale. Ma anche, le persone che sono di destra al centro dovrebbero essere attratte dall’argomento fondamentale dei diritti di proprietà, che è che, ehi, è la tua terra, la possiedi.
Non avrei potuto dirlo meglio io stesso! Questa è davvero la più grande questione dei diritti di proprietà americana del nostro tempo, anche più dell’eminente abuso di dominio, anche se ho dedicato gran parte del mio lavoro a quest’ultimo. Blocca anche le opportunità per i poveri, arrestando così la crescita economica e l’innovazione. E la soluzione è proprio “rendere legale la costruzione di alloggi di ogni tipo”.
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